A incorporação imobiliária, atividade voltada à construção e alienação de edificações, apresenta uma complexidade que muitas vezes demanda um planejamento jurídico específico para garantir a estabilidade financeira do empreendimento ao longo de sua execução. Nesse cenário, surge o “Patrimônio de Afetação”, uma ferramenta legal que desempenha um papel crucial na proteção dos interesses dos consumidores e na segurança jurídica das transações.
Conforme estabelecido pela Lei 4.591, o incorporador tem a opção de submeter a incorporação ao regime de afetação. Isso implica que o terreno, as acessões, outros bens e direitos vinculados à incorporação constituem um “Patrimônio de Afetação”, separado do patrimônio geral do incorporador. A formalização desse processo exige a assinatura de um termo de opção, a ser registrado no cartório de imóveis.
O principal benefício do Patrimônio de Afetação é que ele responde exclusivamente por dívidas e obrigações relacionadas à incorporação específica, isolando-se dos demais compromissos do incorporador. O terreno destinado ao empreendimento é reservado unicamente para este propósito, e os recursos financeiros, incluindo créditos provenientes das vendas das unidades imobiliárias, são mantidos em uma conta de depósito específica.
Ao estabelecer essa separação, o Patrimônio de Afetação reforça a segurança do consumidor que adquire um imóvel em construção. A receita proveniente das vendas é destinada exclusivamente para custear as despesas relacionadas à incorporação, proporcionando transparência e garantindo que o dinheiro do comprador seja efetivamente utilizado no desenvolvimento do empreendimento.
O impacto mais significativo recai sobre a proteção dos adquirentes em caso de insolvência do incorporador. O Patrimônio de Afetação atua como uma espécie de blindagem, impedindo que credores externos ao projeto possam comprometer os recursos e bens vinculados à incorporação. Essa medida não apenas protege os compradores, mas também as instituições financeiras envolvidas no processo.
A opção pelo Patrimônio de Afetação cria, adicionalmente, um mecanismo facilitador para os adquirentes em caso de insolvência. Permite que assumam a responsabilidade pela continuidade da obra, retomando o controle direto do empreendimento. No entanto, esse passo envolve assumir tanto a gestão quanto os riscos do projeto, com a decisão de liquidar o Patrimônio de Afetação ou dar prosseguimento à construção.
Embora a criação do Patrimônio de Afetação seja facultativa para a incorporadora, sua presença deve ser um ponto de atenção para os potenciais compradores. A ausência desse mecanismo, em caso de paralisação ou abandono da incorporação, pode aumentar consideravelmente o risco de inviabilidade do empreendimento. Portanto, ao considerar a aquisição de um imóvel em construção, a existência do Patrimônio de Afetação deve ser criteriosamente avaliada, contribuindo para uma decisão informada e segura por parte dos consumidores.
